義烏市城鄉新社區集聚建設實施辦法(試行)

第一章  總則

　　第一條  為加快推進城鄉融合，改善人居環境，提升城市品位，根據國家有關法律、法規和規章，結合義烏實際，現就做好城鄉新社區集聚建設制訂本辦法。

　　第二條  本辦法適用于中心城區規劃建設用地范圍內的所有村莊，具體為《義烏市域總體規劃(2006-2020)》的遠景規劃建設區范圍，以及需要規劃控制的范圍。

　　第三條  本辦法所稱城鄉新社區集聚建設是指按照價值置換方式，實行多村集中聯建，采用高層公寓加產業用房、商業用房、商務樓宇、貨幣等多種形式置換，推動農村向社區轉變，農民向市民轉變。

　　第四條  城鄉新社區集聚建設遵循“政府主導、農民自愿，科學規劃、統籌推進，集約用地、提升品位”的原則。

第二章  職責分工

　　第五條  城鄉新社區集聚建設在市委、市政府的統一領導下進行。成立市城鄉新社區集聚建設領導小組，下設辦公室(以下簡稱社區建設辦)。設立城鄉新社區投資建設有限公司，承擔城鄉新社區建設項目融資、工程管理、開發建設等工作，接受社區建設辦管理。

　　第六條  市城鄉新社區集聚建設領導小組主要職責：

　　(一)審議城鄉新社區集聚建設重大政策；

　　(二)審定城鄉新社區集聚建設計劃和項目；

　　(三)研究解決城鄉新社區集聚建設工作中遇到的疑難問題；

　　(四)研究決定城鄉新社區集聚建設的其他重要事項。

　　第七條  社區建設辦主要做好政策制訂、統籌協調、規劃建設等工作，具體為：

　　(一)負責城鄉新社區集聚建設的宣傳教育，牽頭擬訂城鄉新社區集聚建設的有關配套政策和細則，制訂城鄉新社區集聚建設工作總體規劃、年度計劃和階段性任務，會同相關部門對任務完成情況進行檢查考核；

　　(二)指導、協調、督促各街道和市城鄉新社區集聚建設工作領導小組成員單位的相關工作；

　　(三)負責編制集聚建設項目的實施方案、規劃方案、建筑設計方案，負責集聚建設項目全過程的監管；

　　(四)統籌相關職能部門做好集聚建設項目的選址定點、土地管理、房產管理等工作；

　　(五)會同相關部門、街道梳理城鄉新社區集聚建設過程中出現的各類疑難問題，并及時幫助協調解決；

　　(六)承辦市委、市政府及市城鄉新社區集聚建設領導小組交辦的其他工作。

　　建立城鄉新社區集聚建設工作聯席會議制度，社區建設辦根據需要及時召集召開會議，分析和研究解決城鄉新社區集聚建設過程中遇到的疑難問題。

　　第八條  住建、規劃、國土、財政、農辦、發改、行政執法、環保、民政、農業、供電等單位按照各自職責，認真做好行政審批、監管服務、政策扶持等工作。

　　第九條  街道主要做好分戶審批、土地征遷、房產分配以及與村級組織和農戶的對接工作，具體為：

　　(一)宣傳落實城鄉新社區集聚建設有關政策；

　　(二)負責制訂本街道集聚建設的年度計劃，并報社區建設辦備案；

　　(三)負責審批分戶置換權益面積，審核確定分戶置換方式，并報社區建設辦備案；

　　(四)負責集聚建設項目用地的土地征遷；

　　(五)全程參與城鄉新社區集聚建設項目的監督管理；

　　(六)負責做好與項目相關的農戶、村級組織的對接工作；

　　(七)負責制訂集聚建設房產的置換分配方案，報社區建設辦備案，并組織實施；

　　(八)承辦城鄉新社區集聚建設的其他事項。

　　第十條  村級組織主要做好群眾發動、組織舊房拆除等與農戶的對接工作，具體為：

　　(一)向廣大村民宣傳落實城鄉新社區集聚建設工作的有關政策，收集、整理建議和意見；

　　(二)負責初步確定集聚建設對象、置換權益面積和置換方式，并報街道審批；

　　(三)負責組織拆除本村建設用地上的原有房屋，做好獎勵資金的統籌安排；

　　(四)負責處理本村有關城鄉新社區集聚建設中出現的矛盾和問題，確保社會穩定；

　　(五)認真做好街道交辦的其他工作。

第三章  規劃編制

　　第十一條  市規劃部門依據城市總體規劃和土地利用總體規劃，組織編制城鄉新社區集聚建設專項規劃，指導城鄉新社區集聚建設計劃和集聚小區規劃。專項規劃要體現功能區塊清晰、人口集聚適度、服務半徑合理、功能配套齊全要求，體現地理位置優化、盡量予民于利的選址原則。

　　第十二條  市規劃部門依據已經批準的城市總體規劃、城鄉新社區集聚建設專項規劃，組織編制集聚小區控制性詳細規劃。詳規編制應充分利用地形地貌和歷史文化資源，凸現自然、和諧的人居環境，合理配置社區管理、商業服務、教育衛生、文體活動等公共配套設施，并組織相關部門論證，征求相關部門意見，按規定程序審批。

　　第十三條  市規劃部門依據已經批準的城市總體規劃、城鄉新社區集聚建設專項規劃、產業發展布局規劃，結合城市功能分區定位和產業發展需要，在規劃建設集聚小區的同時，統籌編制全市產業用房、商務樓宇等專項規劃。

　　第十四條  社區建設辦向規劃部門申請項目規劃設計條件，組織編制城鄉新社區集聚建設項目的修建性詳細規劃和建筑設計方案。

　　第十五條  城鄉新社區集聚建設規劃要做好有紀念意義的建筑物、軍事設施、測繪標志、宗教場所、文物古跡、名貴古樹等遺存保護。社區建設辦和規劃部門在編制規劃時必須事先征求相關部門的意見。

第四章  置換方式

　　第十六條  集聚建設對象。

　　1.村級集體經濟組織實有在冊成員;

　　2.服兵役前屬本村級集體經濟組織成員的現役義務兵、士官；

　　3.入學前屬本村級集體經濟組織成員的全日制大中專院校在校學生；

　　4.在服刑、勞教前屬本村級集體經濟組織成員的正在改造人員；

　　5.擁有合法產權房屋的非村級集體經濟組織成員。

　　其中第2、3、4款人員享有與村級集體經濟組織成員相同的權益。

　　夫妻雙方均為本村級集體經濟組織實有在冊成員，且已領取獨生子女光榮證的家庭，可以增加一人標準安排。

　　第十七條  置換標準。

　　集聚建設對象以戶為單位申請(年滿20周歲人員可以單獨立戶)，按以下標準確定置換權益面積：

　　1.村級集體經濟組織成員以合法住宅建筑占地面積為基數(每戶最高不超過140平方米)，按1：5確定置換權益面積，其中3/5為高層公寓面積(土地性質為國有出讓，下同)，2/5為產業用房面積(土地性質為國有出讓，下同)。

　　村級集體經濟組織成員也可選擇按每人175平方米建筑面積確定置換權益面積，其中3/5為高層公寓面積，2/5為產業用房面積。

　　2.非村級集體經濟組織成員以合法住宅建筑占地面積為基數(每戶最高不超過126平方米)，按1：5確定置換權益面積；其中3/5為高層公寓面積，2/5為產業用房面積。

　　3.因分家立戶或離異分戶時舊房分配不均造成集聚建設對象擁有的合法住宅建筑占地面積人均少于35平方米的，以實際擁有的合法住宅建筑占地面積為基數，按1：5確定置換權益面積(不得選擇按每人175平方米建筑面積確定置換權益面積)，其中3/5為高層公寓面積，2/5為產業用房面積。

　　第十八條  置換方式。

　　集聚建設對象可根據實際情況，在選擇高層公寓的同時，剩余可置換權益面積還可以在相應地段繼續選擇產業用房、商業用房、商務樓宇、貨幣等一種或多種方式置換。產業用房一般指全市統籌規劃建設的多層廠房和倉儲物流用房等，商業用房一般指高層公寓集聚小區的裙樓商業用房，商務樓宇一般指全市統籌規劃建設的商務辦公用房。高層公寓用于保障集聚建設對象基本住房需求，產業用房、商業用房、商務樓宇用于增加集聚建設對象的財產性收入。村級集體經濟組織成員選擇高層公寓的面積最少不低于人均30平方米。

　　高層公寓、產業用房、商業用房、商務樓宇之間可以按比例置換，其中：

　　高層公寓置換產業用房的比例為最高不超過1：2；

　　高層公寓置換商業用房的比例為最高不超過1：0.6；

　　高層公寓置換商務用房的比例為最高不超過1：1；

　　產業用房不得置換高層公寓；

　　產業用房置換商業用房的比例為最高不超過1：0.3；

　　產業用房置換商務樓宇的比例為最高不超過1：0.5。

　　集聚建設對象也可以選擇貨幣置換方式，由政府按高層公寓權益保護價格給予補償。

　　第十九條  跨區塊置換。在同一街道范圍內選擇跨區塊置換的，由屬地街道根據土地級差確定不同的置換標準，報社區建設辦核準。在全市范圍內選擇跨區塊置換的，由社區建設辦根據土地級差確定不同的置換標準，只允許由價值低的區塊向價值高的區塊置換。鼓勵可置換權益流轉交易，方便集聚建設對象籌集建設資金，打破村域概念，優化集聚新社區居住人口結構。

　　第二十條  置換價格。村級集體經濟組織成員的房產置換價格分別采用優惠價、項目綜合成本價(含建安成本、財務成本、公建配套等)和市場評估價，高層公寓面積按人均30平方米享受優惠價(為項目綜合成本價的80%)置換，其余部分按項目綜合成本價置換;因戶型關系超出部分(最高不超過置換標準的8%)按市場評估價置換。產業用房、商業用房、商務樓宇按照項目綜合成本價置換。非村級集體經濟組織成員的置換房產按項目綜合成本價置換，因戶型關系超出部分按市場評估價置換。

　　第二十一條  優先置換順序。

　　符合以下條件的村莊，優先參加集聚建設：

　　(一)重點工程項目涉及需整體搬遷的村莊；

　　(二)城市建設規劃即將開發建設的村莊；

　　(三)土地已基本被征收的村莊；

　　(四)其他確需部分予以置換的村莊。

　　簽訂舊房拆除協議并在規定期限內自愿拆除原有房屋的集聚建設對象，可以優先選擇置換房產。

　　對于線性工程建設需拆遷置換的部分農戶，或確屬D級危房、住房困難的，可以實行異地置換，由社區建設辦會同屬地街道根據土地級差確定不同的置換標準。

第五章  實施程序

　　第二十二條  城鄉新社區集聚建設按下列程序實施：

　　1.集聚建設對象、置換權益面積報批。村級組織提出集聚建設對象、置換權益面積的初審意見，報街道審批；街道審批后報社區建設辦備案。

　　2.初步確定置換方式。根據農戶的選擇意向，街道負責初步確定集聚建設項目的高層公寓、產業用房、商業用房、商務樓宇等各類置換面積，以及貨幣置換金額。

　　3.制訂方案。社區建設辦根據年度計劃和參加集聚建設村莊的具體情況，組織編制集聚建設項目實施方案，具體內容包括集聚建設項目的位置、范圍、實施時間、投融資計劃等。社區建設辦根據具體項目情況，組織編制項目修建性詳細規劃和建筑設計方案。城鄉新社區修建性詳細規劃和建筑設計方案需經過專家、部門認證，并在現場、媒體、政府網站上進行公示，公開征求公眾意見。公示時間不少于30天。

　　4.簽訂置換協議。街道與集聚建設對象簽訂置換協議。協議需載明：農民以宅基地用益物權置換集聚建設項目內的房產；參與城鄉新社區集聚建設后停止審批農村宅基地;置換地點、建筑面積、付款方式、交付時間、舊房拆除時間等。

　　5.項目規劃建設。城鄉新社區投資建設有限公司負責城鄉新社區集聚項目的開發建設，可委托具有相應資質的單位代建。城鄉新社區集聚建設項目規劃用地不涉及農房拆除的，可先行啟動項目規劃建設。

　　6.房屋拆除。根據置換協議，在規定期限內拆除原有房屋。相關權證按照法定程序予以注銷。

　　7.收回宅基地。按照全市土地利用總體規劃，由政府根據規劃需要對參加集聚建設農戶的宅基地進行復墾，或征收為國有建設用地。

　　8.房產置換。城鄉新社區集聚項目完成建設并竣工驗收合格后，遵循公平公正公開的原則，由街道組織房產置換工作。集聚建設對象按優先順序選擇房產，并根據置換協議支付費用。市相關部門按規定予以登記發證。

　　9.資產清算，檔案移交。項目建設完成后，城鄉新社區投資建設有限公司應進行工程決算和資產清算，經審計后，后續工作按規定程序移交給小區業主委員會，相關檔案資料按規定要求分別移交給業主委員會、物業公司和住建局城建檔案館。

　　自集聚建設項目實施方案批準后，住建、國土、工商、公證等部門，按照各自職責依法暫停辦理改造范圍內的調整規劃紅線、改變用地功能、新建、改建、擴建及房地產產權公證、土地使用權及房屋所有權變更登記等手續。

第六章  建設管理

　　第二十三條  城鄉新社區集聚建設項目實行“統一征收、統一規劃、統一建設、統一置換、統一管理”，逐步建設一批適度規模、配套齊全的高層住宅小區，以及一批適合工業、物流、電子商務、倉儲、商業、商務辦公等發展需要的生產經營用房，同步推進新農村建設、產業發展和城市品位提升。集聚建設項目建筑設計費用由市財政承擔。

　　第二十四條  按照“政府主導、財政補助、企業運作、自求平衡”的原則，社區建設辦負責集聚建設項目的統籌，城鄉新社區投資建設有限公司承擔集聚建設項目的業主職能和融資平臺作用，公司注冊資本由財政以現金或實物方式注入，實行市場化運作。項目建設資金可采取預收工程款和向金融機構融資等方式解決，融資成本計入項目綜合成本價。

　　城鄉新社區投資建設有限公司統一負責市財政承擔和獎補的各項資金的結算。經社區建設辦審核后，市財政將上述費用統一按完成的建筑面積(換算成高層公寓面積)，一次性給予城鄉新社區投資建設有限公司每平方米400元的補助，不足部分由公司通過多種途徑解決，實現公司收支平衡。

　　第二十五條  積極引進具有綜合甲級資質、信譽好、責任心強、經驗豐富的品牌房地產開發企業或知名代建公司參與城鄉新社區建設項目代建，建立代建單位成員庫。城鄉新社區投資建設有限公司根據相關法規與代建單位簽訂代建合同，明確代建費率和各自職責，實行合同管理。并通過簽訂責任書、設立約束和激勵機制等，保障代建項目的安全、高質和價格可控，促進代建市場健康發展。公共資源辦、住建局、發改委、社區建設辦等單位對代建單位實施監管。代建費用由市財政承擔。

　　第二十六條  建立物業管理長效機制。建立市、街道、社區三級管理制度。社區建設辦負責協調處理集聚建設項目物業管理的相關問題；住建局做好項目物業管理的指導、協調、規范等工作；街道承擔具體指導任務；社區組織發揮主導作用。集聚小區的物業實行市場化運作，通過公開招標引進優秀的物業管理公司。小區的物業維修基金在業主入住前統一收取，小區的物業服務費和公共能耗費由業主負擔。從置換之日起，業主為村級集體經濟組織成員的，其繳納的物業服務費和公共能耗費，第一個三年市財政給予全額補助，第二個三年補助60%，第三個三年補助30%，形式為先繳后返。以后全部由業主自行負擔。鼓勵產業用房成立業主委員會進行管理，在鎮街招投標中心公開招租。

第七章  配套政策

　　第二十七條  房產入市交易政策。按原政策在農村集體建設用地上建造的住宅不允許入市交易；在國有劃撥土地上建造的住宅，經市政府批準同意可以入市交易，每戶可以有一套住宅按市場評估價的40%補交土地出讓金，其余按市場評估價足額補交土地出讓金。參加城鄉新社區集聚建設的對象按規定置換取得的高層公寓、產業用房、商業用房和商務樓宇，經申請，國土和房管部門應按照有關規定頒發相應的國有土地使用權證和房屋所有權證。其房屋具有完全產權，土地性質為國有出讓，可以直接入市交易。高層公寓入市交易的前提是每戶必須保證留有一套自住房屋。

　　第二十八條  獎勵資金。堅持以獎代補，對工作力度大、在規定期限內整村全部拆除舊房的村級集體經濟組織，按村莊規模給予適當資金獎勵，最高不超過800萬元。

　　第二十九條  過渡補助費。在城鄉新社區集聚建設項目規劃建設中，需占用原有村莊建設用地并拆除原有房屋的，對拆除房屋的村級集體經濟組織成員給予每人每年2000元的過渡補助費。

　　第三十條  城鄉新社區集聚小區內按標準統一安排社區管理用房后，不再安排產權屬村級集體經濟組織的其他配套用房。

　　第三十一條  權益保障。參加集聚建設的農戶可享受城鎮居民養老、醫療、就業等保險，享有城鎮居民職業培訓、就業服務等同等權利，并繼續享有原村級集體經濟組織除宅基地以外的其他權益。建立完善社區管理機制，集聚建設農戶進入集聚小區后，就近融入當地社區，共同參與社區管理與服務。深化集體資產股份制改革，鼓勵對村級集體經濟中的非土地資產進行股份制改革，對土地資產探索建立土地合作社，按現代企業制度運行，確保資產保值增值。

　　第三十二條  涉及城鄉新社區集聚建設的行政事業性收費，本市可以減免的給予減免，不能減免的按政策規定的最低價收取。

第八章  附則

　　第三十三條  本辦法公布前，已經依法批準實施舊村改造，而且已經拆除舊房、完成定點放樣、部分已開工建設的村莊，可以按原批準方案執行，保持農村集體建設用地的土地性質不變，其中高層公寓的建設用地可以按規定程序征收為國有土地。

　　第三十四條  本辦法公布前，已經依法批準實施舊村改造，而且舊房已部分拆除或已完成部分批次改造的村莊，積極引導實行全高層改造，審批對象、置換基數、置換面積可以按原批準方案執行，并可以優先安排新增建設用地指標，土地性質可以轉為國有劃撥土地。因實行高層改造的節余建設用地，由政府組織公開拍賣，出讓所得按規定計提各項專項基金、資金后全額撥付給街道，街道可以根據實際情況，對村集體給予補助和獎勵，最高不超過撥付金額的50%，用于小區基礎配套設施建設。條件成熟的村，可以積極引導實行集聚建設。

　　第三十五條  鎮區規劃建設用地范圍內的村莊參照本辦法執行。城鎮規劃建設用地范圍外的村莊，繼續實施“空心村”改造、農村綜合整治、異地奔小康工程等。

　　第三十六條  本辦法公布實施后，本辦法規定適用范圍內仍按原批準方案執行的村級集體經濟組織，不再享受市里相關新農村建設補助政策。

　　第三十七條  本辦法自發布之日起施行。此前與本辦法相沖突的規范性文件，均以本辦法為準。

　　第三十八條  本辦法由社區建設辦負責解釋。